אחת המגמות הבולטות בענף הבנייה האורבנית בימינו היא התחדשות עירונית. מה עומד מאחורי הביטוי, מה הקשר לתל אביב, וכיצד ניתן לברר עוד על כך? בכתבה הבאה נסביר מה חשוב לדעת על התחדשות עירונית בתל אביב.
מהי התחדשות עירונית?
בפשטות, התחדשות עירונית היא שיפור מבני של אזור עירוני קיים, כלומר בניין, שכונה, או רחוב. מדובר בתהליך חיוני לכל עיר ותיקה, מכיוון שהוא כולל שיפוץ של תשתיות ישנות, שיפור חזותי ניכר ומשיכה של אוכלוסייה כלכלית חזקה אל יעדים עירוניים חדשים.
התחדשות עירונית נעשית לרוב על ידי קבלן או חברת התחדשות עירונית פרטית, תחת הפיקוח והכללים הספציפיים של העירייה הרלוונטית. ישנן כמה מסלולים מקובלים לביצוע התחדשות עירונית, עליהם נרחיב בהמשך. לאור המחסור בדיור הקיים באזורים עירוניים צפופים, התחדשות עירונית היא כלי נהדר שמסייע לספק חלק משמעותי מהביקוש הגדול.
לכן, אין פלא שמדובר בתהליך רלוונטי מאוד לעיר תל אביב, אולי המקום המבוקש ביותר לגור בו בישראל. תל אביב היא אמנם עיר גדולה אך גם צפופה ומוקפת ערים מכל עבר, כך שאפשרויות הבנייה בה די חסומות. באמצעות התחדשות עירונית בתל אביב, מושג פתרון דיור אלגנטי ומודרני המתאים לתקופתנו.
התחדשות עירונית בתל אביב – הדרך שלך לאיכות חיים משודרגת
הניסיון למצוא מגורים בתל אביב יכול להביא ללא מעט סיפורים מצחיקים או עצובים, תלוי בנקודת המבט. אנשים שבשם המיקום המרכזי מוכנים לוותר על איכות המגורים, ודרים בבניינים ישנים ומוזנחים עם תשתיות לקויות ואף מסוכנות בחלקן. כל זה כמובן תמורת מחיר גבוה ולא בהכרח משתלם.
עם זאת, כמובן שזה לא הפתרון היחידי לדיור, ומגורים בתל אביב לא דורשים בהכרח התפשרות על איכות החיים. התחדשות עירונית בתל אביב מספקת בדיוק את השילוב המושלם: מצד אחד התמקמות בלוקיישן מעולה, ומצד שני דירה חדשה או משופצת בסטנדרטים מודרניים ללא פשרות.
השדרוג באיכות החיים, יכול להתבטא בכל מיני אופנים בהתאם לפרויקט ההתחדשות הספציפי.
3 דוגמאות לשיפורים שמביאה איתה ההתחדשות
- השבחת הערך הכלכלי של הנכס
- הגדלה משמעותית של הנכס בדמות מרפסות או תוספות בנייה, חיזוק או החלפת התשתיות הישנות (למשל הוספת אמצעי מיגון חדשים, הוספת מעלית לבניין ועוד
- שדרוג כללי של הסביבה באמצעות הוספת שטחי מסחר, בתי מלון וכדומה
ניתן אם כן לסכם שאיכות החיים קופצת מדרגה בהרבה יותר ממובן אחד, כאשר שלושת המישורים הרלוונטיים ביותר בהקשר של התחדשות עירונית הם שיפור כלכלי, שיפור חזותי, ושיפור מבני-תשתיתי.
היתרונות ברכישת נכס בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב
רשימת היתרונות של רכישת נכס בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב היא כמעט אינסופית, הן מהצד של ההתחדשות העירונית, והן מהצד של תל אביב. לכן נמנה רק כמה מהבולטים שבהם:
- ראשית, מדובר בהשקעה נדלנית שמערבת מינימום מאמץ
פרויקט התחדשות עירונית הוא הגושפנקה לכך שהנכס משופץ, חדש ומוכן לאכלוס או לשימוש. לא צריך לשבור את הראש על תיקונים ושיפוצים נוספים, כמו גם לשאת בעלויות שלא תוכננו מראש. מה שאתה רואה הוא מה שאתה מקבל. הן ברמת הנכס הבודד והן ברמת הבניין שמקבל מתיחת פנים מרעננת אף הוא.
- שנית, מדובר בהשקעה בעל עתיד מזהיר
פרויקטים של התחדשות עירונית מושכים אוכלוסייה חזקה ומשדרגים את כל הסביבה הקיימת, מבחינות רבות ומגוונות, כגון חזות נעימה יותר, הקמה של מתקנים ציבוריים זמינים ועוד. לכן לא מופרך להניח שדירה בפרויקט כזה, בין אם היא מיועדת להשכרה או לרכישה, תהיה בעלת ערך כלכלי רב שרק יאמיר עם הזמן.
- לא אחרון אך בהחלט חביב, הוא היתרון שבעצם ההתחדשות עצמה
הנכס הנקנה הוא חדש או משופץ כחדש, כך שאין "ירושות" קודמות מבעלים קודמים, ואין את כל הטרדות שעשויות להתווסף לעסקת יד שנייה. הנכס מריח, מרגיש ונראה כמו חדש, מכיוון שהוא אכן חדש.
כיצד מתנהלת ההתחדשות העירונית של תל אביב?
עיריית תל אביב מפעילה זרוע ביצועית שתפקידה לפקח על ענייני התחדשות עירונית בתל אביב, אשר קרויה חברת עזרה וביצרון. חשוב לציין שלתל אביב יש תוכנית מוסדרת בכל הקשור להתחדשות עירונית, אשר מחולקת לפי שכונות שונות ונקראת תכנית הרבעים.
מטרותיה של התוכנית היא הקלת הליכי הרישוי על התחדשות עירונית, הגנה על אזורי שימור, שמירה על אחידות אדריכלית ושימור הצביון העירוני הייחודי לתל אביב ולשכונותיה השונות. כך למשל, האזור של נווה צדק וכרם התימנים מוגדר כרובע היסטורי ובו מותרים בעיקר חיזוקים ללא הרחבות משמעותיות. מנגד, בשכונות התקווה, יד אליהו ובאזורים נוספים בדרום עיר מותר לבצע תוספות התחדשות מלאות.
מסמך המדיניות של עיריית תל אביב קובע גם את התנאים המפורשים לקבלת היתרי בנייה להתחדשות, לרבות שיטות חיזוק אפשריות, ואישור לכך שאכן יש צורך בחיזוק מבני.
אילו מסלולים קיימים?
ישנם כמה מסלולים מקובלים בעבור התחדשות עירונית בתל אביב או שלא בתל אביב:
- פינוי בינוי
חברת התחדשות עירונית עשויה לבצע תהליך של פינוי בינוי. כלומר הריסה של הבניין או המתחם הקיים (ופינוי של הדיירים באופן זמני) ובנייה מחודשת שלו מן היסוד.
- עיבוי פינוי
בנוסף ישנו גם מסלול של עיבוי פינוי, שמשמעותו ניצול מלא יותר של השטח והוספת דירות על אלו הקיימות, אשר עוברות הרחבה. שיקום מבנים הוא תהליך דומה, אשר משמעותו שימוש בתשתיות הקיימות ושיפוץ של הבניין ללא צורך בפינוי. פרויקט 'שיקום שכונות' שמבוצע בערים שונות בישראל הוא דוגמה טובה לכך.
- תמ"א 38
בהקשרים של התחדשות עירונית מקובל לשלוף את המושג תמ''א 38 (ראשי תיבות של תכנית מתאר). תכנית זאת מתייחסת לחיזוק מבנים שהוקמו לפני 1980 ולמיגון טוב יותר שלהם כנגד רעידות אדמה. בדרך כלל נוסף על החיזוק בהקשר של רעידות האדמה, מבוצע גם תהליך של התחדשות כוללת המערב שיפור קוסמטי נרחב. תמ''א 38 מתבצע לרוב תוך שימור המבנה הקיים או בהריסה ובנייה מחודשת של בניין בודד (ולא מתחם שלם, כפי שנהוג בהליכי פינוי בינוי).
לקריאת מאמר המציג את היתרונות והחסרונות של תמ"א 38 - לחצו כאן.
פעילות קבוצת חג'ג' בענף ההתחדשות העירונית בתל אביב
בכל הקשור להתחדשות עירונית בעיר הגדולה, קבוצת חג'ג' היא אחת השחקניות המרכזיות והמנוסות שבתחום. חברת התחדשות עירונית זאת מעורבת בלא מעט פרויקטים מרתקים ומוצלחים, אשר חלקם כבר עברו אכלוס מלא וחלקם משווקים לקהל הרחב.
כך למשל החברה חידשה את הבניין ברחוב ברלינר 10 בשכונת רמת אביב הוותיקה. הבניין, שהפך לבניין בוטיק, קיבל את השם ההולם H-Green Park והוא כולל כיום פנטהאוזים מפנקים וגישה לפארקים ירוקים ופסטורליים בלב האורבניות של תל אביב.
הבניין בש''י עגנון 26 הוא עוד יצירת מופת של הקבוצה, אשר משלב עיצוב מודרני מעודכן יחד עם נוף ישיר לים התיכון והתמזגות אלגנטית במרחב העירוני. בניין זה כבר הגיע לאכלוס מלא וכל 11 קומותיו מלאות בדיירים מאושרים ומסופקים.
לקבוצת חג'ג' יש עוד מגוון פעילויות בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, בשכונות וברובעים שונים. לכל בניין כמובן יש את אופיו הייחודי (הנגזר בין היתר מצורך להשתלב עם המרחב הקיים) אך טביעת האצבע האלגנטית של קבוצת חג'ג' ניכרת בכל פרויקט בעיר.
למה חשוב לבחור חברת התחדשות עירונית מקצועית ואמינה?
בכל הקשור להתחדשות עירונית, יש משמעות רבה לחברה בעלת הקרדיט על הפרויקט. חברת ההתחדשות היא זאת שאמונה על התוצר המוגמר ולכן המקצועיות שלה, כמו גם אמינותה, היא ערך עליון.
חברת התחדשות עירונית לא מקצועית תאחר משמעותית בזמנים של הפרויקט ועלולה גם לסיים אותו באופן שונה ממה שהובטח בשיווק המתחם. קנייה של נכס בפרויקט התחדשות עירונית הוא לא עניין של מה בכך ולכן אין מקום להפתעות מיותרות.
זה לא אמור להבהיל אתכם. מרבית החברות בענף הן חברות מקצועיות ואיכותיות עם רקורד מרשים. עם זאת, אין ספק מומלץ לבחון פרויקטים קודמים של החברה ולראות כיצד הן נוהגות לעבוד. קצת מחקר בהחלט לא יזיק ולעיתים אף כדאי לנסות לראיין דיירים בפרויקטים אחרים של החברה, בכדי לבחון את אופן ההתקשרות איתה מנקודת מבטו של הלקוח.
אם אתם רוצים ללכת על בטוח ולדעת שאתם קונים נכס איכותי במקום מרכזי, אין ספק שקבוצת חג'ג' היא החברה בשבילכם. עם ניסיון של כמעט עשרים שנה בענף, ולמעלה מחמישים פרויקטים שונים (הן של התחדשות עירונית והן של בנייה באופן כללי) מדובר באחת הקבוצות המובילות בענף. אם אתם סקרנים לקראת הפרויקט הבא של הקבוצה, מוזמנים לגלוש באתר המושקע וליצור קשר דרכו, דרך הטלפון או במייל. אולי הנכס המחודש הבא יהיה שלכם.
